Coste real de la hipoteca
Cuando pedimos una hipoteca, nos solemos fijar en lo que pagamos todos los meses, pero dejamos de lado otros costes fijos con los que hay que contar, ya que suponen otra carga todos los años, que puede suponer que pasemos un par de meses muy malos.
Cuando hablo de otros costes fijos me refiero a los seguros de vida y de hogar que los bancos nos colocan, normalmente a precios abusivos, ya que en el mercado se pueden conseguir seguros con mejores coberturas y un menor precio.
El seguro de vida es el peor de los dos. Si somos jóvenes empezaremos pagando muy poco, pero a medida que nos hacemos mayores el precio sube mucho. Así, podemos empezar a pagar 100€ para terminar pagando 400€.
Este problema es mayor en las hipotecas que se firman a 40 años, ya que se amortiza muy poco capital, por lo cual no podemos rebajar las cantidades del seguro de vida de manera drástica, como ocurriría en una hipoteca a 10 años, por ejemplo.
El seguro de hogar también es otro coste que tenemos que tener en cuenta. No sube tanto como el seguro de vida, pero es más caro que éste, y puede llegar a ser muy caro si nuestra casa tiene un valor alto.
Además, en el caso del seguro de hogar no caben trucos como declarar un valor del continente muy bajo para pagar menos, ya que en caso de siniestro grave podríamos tener muchos problemas ya que la aseguradora nos pagaría muy poco.
De esta forma, cuando calcules lo que te va a costar la hipoteca mete los importes de los seguros de vida y de hogar, y habla con el banco para ver si te los pasan en meses distintos para no tener problemas de pago, ya que la suma de la hipoteca y de ambos seguros puede ser demasiado elevada para poder pagarla.
Hipoteca Sin más Bankinter
La entidad naranja, Bankinter, tiene entre sus ofertas, diversas hipotecas, véase la Hipoteca SIN, la Hipoteca variable, la Hipoteca fija, la Hipoteca mixta y la que nos ocupa, la Hipoteca Sin Más.
Esta hipoteca, es un préstamo hipotecario variable para compra de vivienda habitual.
En cuanto a intereses, la Hipoteca Sin más tiene un Tipo fijo del 4,5% el primer año, y el resto de años un interés del euríbor + precio personalizado. ¿Y de que depende este “precio personalizado”?
Bueno, depende de diversos parámetros que se fijan como pueden serlo el perfil del contratante y la contratación de productos del banco como seguro del hogar, seguro de vida, cuenta nómina o cuenta profesional.
Se puede contratar por un máximo de 40 años, y por hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda.
La hipoteca sin más tiene las siguientes comisiones, de apertura del 1%, de amortización parcial 0%, dato muy positivo en cuanto a que podemos ir reduciendo el capital negativo de nuestra hipoteca sin ser “castigados” por la entidad bancaria por ello. Sin embargo en el caso de amortización total o subrogación a otra entidad si se establece un interés del 0,5% los primeros 5 años y que en el resto de años se reduce a un más asumible 0,25%
El punto más negativo, los intereses, el más positivo las flexibilidad de condiciones y la entidad, sólida y asentada en el mercado español.
Cosas que hay que tener en cuenta antes de contratar una hipoteca
Contratar una hipoteca es algo que hay que hacerlo a día de hoy detenidamente, examinando diferentes términos y factores que pueden ayudarnos o hacer que nuestra situación empeore, es por esto por lo que hay que tomar la decisión correcta estudiando las diferentes ofertas de crédito que nos ofrecen las sucursales bancarias.
En primer lugar una persona debe pedir asesoramiento en su entidad bancaria dejando bien claro hasta que cifra puedes llegar a financiar sin que tu economía vital se vea desestabilizada. En algunas ocasiones los bancos suelen ofrecer hasta un 80% del valor total de un inmueble, después de haber examinado algunos factores como las garantías adicionales que ofrece el hipotecado, si se trata o no de la vivienda en la que va a residir o si es la primera hipoteca que usted va a contratar.
Otra de las cosas que debe de tener en cuenta es el plazo del pago total de la hipoteca, a mayor plazo las cuotas serán más inferiores pero debes de tener en cuenta que el interés será mucho mayor. Fijar una moneda a la hora de contrar tu hipoteca es algo esencial, de otra forma quedarás expuesto a la fluctuación que sufre día a día los cambios de divisa en el mercado.
Que es el IRPH?
El IRPH (Índices Referencia de Préstamos Hipotecarios) es un porcentaje que utilizan los bancos o cajas financieras para actualizar el tipo de interés de las hipotecas que tienen un tipo de interés variable. El Banco de España publica mensualmente los diferentes índices por una media de las diferentes ofertas del mercado hipotecario las cual son inscritas por los bancos y cajas financieras.
Los tipos de IRPH:
- El Euribor (el más usado).
El Euribor sustituyó al antiguo Mibor (el que aun rige a las hipotecas dadas antes del 1 de Enero del 2000).
- Ceca.
Tiene un promedio mensual aglutinado tanto del precio de los préstamos hipotecarios como el de los préstamos personales que se ofrecen en las cajas de ahorro.
- IRPH de bancos.
Con este se mide los préstamos de tres años concedidos por estas entidades.
- IRPH de Cajas de ahorro.
Es muy parecido al anterior, pero en este caso se calculan según las ofertas hipotecarias de las cajas de ahorros.
- El tipo medio IRPH del Conjunto de Entidades crediticias.
Usa el mismo tipo de índice que los dos anteriores tanto del IRPH de bancos como el de las Cajas de Ahorro y las demás entidades financieras.
La elección de uno de estos como índice referencial lo convierte en un indicador para las hipotecas a tipo de interés variable y de acuerdo al que se va a revisar el interés del préstamo de la hipoteca cuando llegue su tiempo. Y aunque e Euribor es el más usado en todo España aún muchas entidades usan otro tipo de índice.
El IRPH Euribor
El Euribor es el principal índice de referencia que se usa oficialmente para la fijación de los tipos de interés de la hipoteca. Está definida además como la media simple de todos los tipos de intereses diarios los que se aplican en las operaciones cruzadas con el plazo de un año en el mercado de los depósitos interbancarios de la Unión Monetaria, entre los bancos y las cajas financieras con un alto nivel de negocio.
Con mayor regularidad el Euribor es el tipo al que casi todas las entidades financieras presentan entre sí dentro del mercado interbancario del Euro. Este se calcula a partir de todos los precios de la oferta de los préstamos que se efectúen entre los principales bancos de Europa.
Éste tipo de índice remplazó al Mibor por haber entrado a la Unión Europea y de esta manera traspasó las competencias del Banco de España hacia el Banco Central de Europa.
El Análisis de las hipotecas con el IRPH Euribor
Casi todas las hipotecas de los tipos variables se hacen con el Euribor porque este índice se encarga de registrar las menores fluctuaciones en lo que dure el préstamo de la hipoteca.
Por esta razón es muy importante que se siga la evolución de este índice y sus respectivas fluctuaciones por año las que se hacen mensualmente para revisar los tipos de tipo variable, fijando así las cuotas mensuales de amortización de todos los préstamos durante un año.
COMPRA DE UNA VIVIENDA
Existen muchos consejos capa la compra de una vivienda de manera más sabia y a la vez llevándote muchas ventajas.
- Debes poner tus finanzas en completo orden.
Para la compra de una vivienda debes evaluar la capacidad de endeudamiento que tienes en los bancos o cajas financieras en cuanto a préstamos, por supuesto tiene que estar situada sobre la base de tus ahorros acumulados y también en base a tus gastos efectivos actuales, o futuros. El tener tus expectativas y tus cuentas claras te ayudará a realizar una mejor inversión de tus recursos de acuerdo a tus posibilidades.
- Debes tener familiaridad con las hipotecas.
Este es uno de las cosas más importantes para la clara investigación de los préstamos hipotecarios que ofrecen los bancos y las cajas financieras, debes encontrar lo que mejor te convenga y después debes negociar el préstamo hipotecario que mejor se adecue a lo que desees. Debes decidir que tipo de interés deseas si fijo o variable, también debes evaluar que tipo de los tipos variables te convienen, los posibles incrementos que puedas tener en tus cuotas mensuales con el correr del tiempo.
- Debes aprender a trabajar con las agencias inmobiliarias.
Los agentes inmobiliarios muchas veces se preocupan más por los intereses de los vendedores por lo que aumentan el precio de venta excesivamente para obtener mayores beneficios. Así que mucho cuidado, es mejor que aclares que tienes conocimiento de esto y que te ofrezcan ofertas y alternativas para hacer la compra de una vivienda que se adapte mejor a ti.
- Debes buscar la casa.
Tendrás por parte de una Agencia Inmobiliaria una lista enorme de ofertas de casa en venta para ser evaluadas. También puedes conseguirlas en anuncios clasificados de los diarios, revistas y prensa local, el Internet también es un gran recurso para ver las ofertas más recientes de la compra de una vivienda con las características que buscas en ella. También algo muy bueno que puedes hacer es buscar en los vecindarios que te gustaría vivir por casas que estén en venta, hay muchos carteles gigantes con teléfono para que puedas hacer una entrevista y una muestra de la casa.
- Debes seguir las asignaciones previas en relación con las ofertas.
Tienes que seguir los consejos para la compra de una vivienda, evalúa lo mejor posible todos los pros y los contras de cada oferta que se te presente y después decídete por la mejor opción.
- Debes hacer una oferta.
En el caso de que hagas una oferta ten en cuenta que debes estar seguro de la obtención del préstamo hipotecario que corresponde. Todas las entidades financieras exigen una tasación de las viviendas, recuerda que tu préstamo solo cubrirá el 80% de todo el valor que se te pida para la compra de una vivienda, también hazle la inspección técnica de la casa y antes de que firmes el contrato asesórate por algún experto sobre lo que te ofrecen para firmar.
- No dejes todo para el último momento.
A medida que avanza el tiempo del cierre del plazo para hacer el contrato y la escritura debes estar seguro de la obtención de la vivienda, los compromisos del vendedor (cargas registrales, pagos de reparaciones) y con tu banco o caja financiera (los pagos del préstamo, las cuotas, el interés, etcétera).